01
悉尼空置率创新低供应量少 多地租金涨超20%最高41.3%
过去12个月，悉尼内西区的Abbotsford独立屋租金飙升逾40%，另有多个郊区涨幅超20%，悉尼独立屋周租金中位数已创下850元的历史新高，仅过去一个季度就上涨6.3%，部分郊区涨幅更为陡峭。
Domain最新租赁报告显示，悉尼租金涨幅最大的是内西区的Abbotsford，该地独立屋挂牌租金中位数跃升至每周1300元，涨幅达41.3%。紧随其后的是Bankstown地区的Milperra，涨幅29.4%，周租金达1100元；南部地区的Monterey上涨28.9%，周租金为1225元。
其余独立屋租金大幅上涨的区域还包括东区的Dover Heights，上涨25%至每周3500元；North Bondi、Brighton-le-Sands均上涨22.4%，South Coogee、Forest Lodge均上涨21.9%。
Domain首席住宅经济学家鲍威尔表示，悉尼租金的增长非常惊人，目前空置率仍处于该时段的创纪录低点，住房供应极其紧张。独立屋租金涨幅最大的地区，可供出租的独立屋样本量通常少于公寓，这种稀缺性也在推高租金。
公寓租客同样面临租金上涨压力，内西区Concord West公寓租金飙升24%至每周645元，Enmore、Millers Point等地涨幅均超18%。
试图搬去中央海岸通勤避租的租客也未能幸免，Wamberal公寓租金上涨18%，Gosford上涨16.4%。
鲍威尔表示，公寓相对更好的可负担性吸引大量租客，直接推高了这类房源的租金。
预算案后即将出台的负扣税、资本利得税等税收政策变化，将显著影响新投资者，未来或进一步推高租金，部分房东已提前涨租。
29岁的租客布莱克利已经开始寻找购房机会，她四年前从新州北海岸搬来悉尼后一直租房，期间被迫搬家三次，期间Fairlight合租雅柏文的房东还试图将租金提高三分之一。
布莱克利说，租房成了无休止的循环，根本无法规划未来，没有任何长期居住保障。他有家人支持才得以推进购房计划，但并非所有人都有这样的条件，住房安全应该是所有澳洲人都应享有的权利。
PRD首席经济学家马迪亚斯莫认为，悉尼独立屋租金上涨是供需关系的结果，几乎所有新开发项目都是雅柏文，独立屋因此愈发抢手。
Smartmove的坦波表示，悉尼今年预算案公布前已经经历三次加息，房东们正试图提高租金收入抵消成本上涨，而投资者房源供应的预期下降，会让租金重演纽西兰2021年实质废除负扣税时的上涨走势。
02
一国党拟推5%低息房贷！经济学家警告：或进一步推高房价
一国党近期提出一项由纳税人出资的低息房贷计划，意图挑战澳洲四大银行在住房贷款市场的主导地位。该计划拟通过澳洲邮政设立一家提供30年期、固定利率5%的“人民银行”，资金来源为废除工党政府115亿澳元的“澳洲住房未来基金”。
经济学家警告，此举可能迫使联邦政府筹集数千亿资金，在经济下行时让纳税人承担巨大损失，并进一步推高房价。
该计划由一国党参议员马尔科姆·罗伯茨牵头，仅要求借款人支付5%首付，资金可来自养老金储蓄或首次置业补助。而5%的利率低于当前商业银行平均6.2%的水平。
新南威尔士大学经济学教授理查德·霍尔登指出，纳税人出资的银行政策实际所需资金可能达到拟议规模（115亿澳元）的10至50倍，因为大量借款人会选择再融资，“政府可能吸引全澳一半甚至更多的房贷需求”。
一国党财政事务发言人乔伊斯则拒绝承诺将所有政策提交国会预算办公室进行成本评估，理由是该党内部资源有限。
霍尔登批评这一设想“非常糟糕”，认为政府不擅长经营商业信贷业务，且以低于市场的利率放贷，可能吸引高风险借款人，最终由纳税人买单。
Challenger首席经济学家乔纳森·卡恩斯也质疑该政策未充分考虑房价下跌风险，指出5%至10%的跌幅在澳洲并不罕见，政府可能因违约和折价出售蒙受损失。此外，该计划可能刺激需求，进一步推高房价。
一国党同时承诺，将对政府各项收费进行审查，并取消价值不超过100万澳元的新建住宅所用建筑材料的商品及服务税（GST）。据国会预算办公室估算，仅此项GST减免在实施后的前四年内，就将使联邦税收减少约82亿澳元。
罗伯茨以前工党总理安德鲁·费希尔1911年成立联邦银行为例，称国有银行带来问责机制和公共利益，并援引日本、新西兰及美国北达科他州的成功案例。
但霍尔登认为，澳洲国有银行历史表现不佳，政府不应像经营超市一样介入银行市场。卡恩斯补充称，澳洲人获得贷款的主要障碍并非信贷限制，而是首付不足和购房成本高昂。
03
老年家庭拥全国大部分财富 年轻群体代际财富不均突出
在澳洲参议院开展代际住房问题调查中，澳洲社会服务委员会（ACOSS）指出，老年家庭掌握全国大部分财富，联邦政府需结合年龄与财富，解决代际财富鸿沟。
ACOSS数据显示，35岁以下人群仅掌握全国7%财富，最富10%家庭财富是底层60%家庭的25倍。
ACOSS的菲利普斯说，代际内的财富不均在年轻一代最突出，年轻群体内部财富差距比前几代人同龄时更大，要关注非年龄因素的住房不平等，这一问题这已经不止是房屋所有权问题，需要将年龄和财富结合审视。
全国租房倡导组织Better Renting的行政总裁卡特赖特说，在澳洲租房应被视为基本服务，绝大多数民众认为房东该提供可负担、舒适安全的住房。在联邦政府宣布为租客提供更好待遇「A Better Deal for Renters」的改革三年后，仅澳洲首都领地（ACT）和维州落地出租房最低能效新标准。
该政策原包含全国统一「无理由驱逐」、年租金限涨一次等内容。
卡特赖特说，各辖区未满足租房保障预期，联邦政府出资激励房东达标能效，保护租客免受无故驱逐和乱涨租。
该组织还指出，澳洲证券和投资委员会（ASIC）的贷款规则未要求投资者承担房屋维修费，这是系统性问题，政府有责任改变这种不公。
网红图希因发布澳洲房价飙升视频走红，他向委员会表示，大众普遍对「买房越来越遥不可及」有强烈共鸣，很多年轻人因达不到前几代人的人生里程碑感到羞耻，「澳洲梦」被不断兜售给下一代，却也变得越来越难实现，人们过度把拥有住房当成积累财富的核心路径，没自己的房子甚至不被视作成功的社会成员。
悉尼大学University of Sydney研究不平等问题的专家达克说，澳洲35岁以下人群的财富不平等最为悬殊，年轻澳洲人不仅要和投资者竞争，还要和拿到家庭财务支持的同龄人竞争，富裕年轻群体的财富增长不靠储蓄和投资收入，更多是靠父母的支持买房，代际财富不平等根源是住房所有权严重倾斜，未来20年超5万亿元的遗产将被不均等继承，大概率加剧财富分化。
在澳洲当前政策下这笔巨额财富转移完全免税。
04
年轻一代购房愿望不减
尽管首付门槛比五年前更高，利率也有所上升，不过调查发现，塔州年轻人的购房雄心并未减退。
对于Z世代（1995到2009年出生）和千禧一代（1981到1996年出生）来说，房产不仅是一个居住之所，还代表着独立、稳定、长期财富，以及财务成功的一个决定性里程碑。
虽然踏上购房之路充满挑战，不过Loan Market的一项最新研究显示，在受访的18至34岁塔州居民中，有62%的人仍然认为拥有房产对创造财富至关重要。
对于首次购房者唐尼和科利尔来说，买房不仅仅是为了拥有一个可以称之为「家」的地方。
23岁的唐尼表示，在贷款经纪人安德鲁的专业指导下，他们在Burnie找到了一套符合他们需求的房产。
唐尼说，这其中伴随着一些挑战，他们想找一个可以进行改造的房子，这样未来还能把它变成出租房，一套他们可以自己翻新、从而获得一些房屋净值的房产，他们的目标是让这套房产成为他们投资组合中的第一套，为未来打下基础。
这对情侣寻找的房源价格在38万至45万元之间，低于Burnie的中位价，竞争十分激烈。
唐尼说，在开放看房日，经常能看到至少20个家庭，通常是首次购房者或打算买房翻新的人，在他们准备买房的时候，有些看房活动的人流量非常庞大。
如今终于拿到钥匙后，这对情侣已经写下了一份房屋翻新工作优先清单。
唐尼说，他想搭一个棚子来替代现有的车棚，还有些粉刷工作要做，浴室需要稍微修整一下，如果能换上新地毯就更好了，不需要像重做整个厨房那样的大工程，主要是一些能提升房屋价值的小改造。
Loan Market发言人巴克斯表示，对很多人尤其是年轻人来说，拥有房产比以往更重要，这些年轻人大多希望获得稳定，不想继续租房，不愿再帮别人还房贷，希望把买房当作创造财富的手段。
巴克斯表示，当下进入房地产市场确实很难，对单身人士来说更是如此，他早就跟很多人说过，买房是一项「团队运动」，需要双份收入才既能负担房贷，也能应对持续上涨的生活开支。
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